7月12日，国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》。《通知》明确指出，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，这表明房企的外债发行融资渠道将被进一步收紧。众所周知，由于房地产企业具有高杠杆运作、投资规模大、运营周期长的特点，因此房企的融资能力才是其核心竞争力，而主要融资方式，包括银行贷款、债权融资、股权融资、结构化融资、非标融资、其他资金等方式。
“国有地产企业主要以银行信贷融资为主，民营地产企业融资方式较为多元化。”华泰证券固定收益首席分析师张继强表示，在国有地产企业中，除规模较小、商业地产较多的企业外，整体以银行信贷融资为主，企业的融资成本相对较低、再融资的难度较小;而民营企业的融资方式比较多元化，由于企业信用资质的差异，导致民营企业通过单一渠道实现融资的可能性较小，银行贷款、境内债券、境外债券、非标为适用于不同民营企业的融资渠道。
对于银行信贷融资，张继强表示，目前银行贷款占全国房地产开发资金来源10%以上。银行贷款主要包括房地产开发贷款、并购贷款及拆迁贷款三种，房地产开发贷款用于房地产的建设，房屋销售回款是开发贷的还款来源。
另外，境内债券融资和境外债券融资也是房地产重要的融资渠道之一。张继强分析称，对于境内发债，由于公开市场债券缺乏抵押品担保，投资者对于地产企业的信用资质要求较高，不同资质房企之间的融资成本差异较大。2015年，随着房地产企业陆续被允许在银行间市场发行债券，地产债发行量实现翻番;2016年10月，随着上交所、深交所发布《关于实行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，严格控制公司债发行及发行资金用途，地产债发行规模锐减。
张继强还表示，境外债券目前发行的境外债是以美元债为主。随着2015年境内企业海外发债由审批制转为备案制，房地产企业在境外融资规模出现显著增加;2018年在国内金融严监管，规范表外融资的背景下，也随着中资美元债市场的发展，房地产企业加大海外融资规模。
“从这两年房企资金到位情况看，房屋销售带来的资金回笼大概占所有资金的30%，而贷款本身大概占据30%，剩下的则是自筹和外部融资，而债券融资比重或在10%左右的水平，其他私募资金的占比会低于10%。”易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示。
严跃进认为，防范金融风险、积极去杠杆和查处违规资金，是当前融资环境收紧的一个很重要导向，而融资政策收紧，尤其是融资额度减少，自然会增加房企的融资成本。另外，从资金错配等角度看，债券融资往往容易形成“发新债偿旧债”的模式，后续若是存在此类期限上的不对等，那么适当增加更长周期的融资也是有必要的。
值得一提的是，2019年上半年房地产债券到期仅达513亿元，而下半年将达到2306亿元。中信建投证券研究发展部宏观固收首席分析师黄文涛表示，房地产债券到期压力，总体将延后至2021年。根据年度数据显示，存量房地产债券到期高峰在2021年，达到7158亿元，而半年偿付高峰在2021年下半年，达到3622亿元。不过，存量房地产债到期压力在2025年以后大幅减弱。
展望未来，严跃进表示，由于信托融资和公司债目前是已经有所收紧，而股权融资等相对而言管控会少一点，因此，后续房地产企业在债权融资方面会相对保守一些，而股权融资比例会有所增加。
关键词： 房地产债券
